Alugar uma casa ou apartamento no Japão nem sempre é uma tarefa simples, especialmente para estrangeiros. Há casos em que proprietários ou administradoras recusam candidatos estrangeiros por medo de problemas de comunicação, diferenças culturais, ausência de fiador ou dúvidas sobre estabilidade no emprego e no visto.
Na hora de candidatar-se como inquilino de um apartamento podem aparecer vários obstáculos, e na hora de desocupar o apartamento também. O inquilino pode se deparar com problemas com clausulas contratuais, ou cobranças feitas na saída do imóvel.
A matéria conta com a colaboração da Dra. Keiko Furutani, advogada inscrita na OAB/SP 321.251, com atendimentos 100% digital, atuando no Brasil-Japão, com apoio de colaboradores jurídicos (advogados japoneses e tradutores em japonês, inglês e português). Whatsapp: +81 80 9308 2025
Contrato de aluguel no Japão exige atenção
Entre os casos mais comuns de problemas com aluguel residencial, estão cobranças altas de limpeza e reforma, dificuldade restituir o depósito inicial, conflitos com vizinhos, atraso no aluguel, exigência de fiador, problemas com a imobiliária e até ameaças judicial de despejo.
Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é importante entender que o aluguel no Japão envolve regras específicas. Além disso, os documentos são redigidos em japonês, e contêm termos específicos, o que dificulta para quem ainda não domina o idioma.
No Japão, o contrato de moradia costuma definir detalhes importantes, como valor do aluguel, taxa de condomínio, depósito, taxa de agradecimento ao proprietário, renovação do contrato, regras para cancelamento, uso do imóvel e responsabilidades do inquilino.
Também é comum que o contrato proíba certas condutas, como morar com pessoas não registradas, ter animais de estimação sem autorização, fazer reformas, sublocar o imóvel ou jogar lixo de forma incorreta.
Não assine documentos antes de entender:
- Valor total que será pago na entrada;
- Condições para receber o depósito de volta;
- Regras de renovação do contrato;
- Multa por cancelamento antecipado;
- Quem paga reparos e manutenção;
- Quais danos serão cobrados na saída;
- Regras sobre barulho, lixo, animais e número de moradores.
Segundo o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, a chamada “restauração ao estado original” não significa devolver o imóvel como se fosse novo. Em geral, o inquilino deve arcar com danos causados por culpa, negligência ou uso além do desgaste normal, mas não necessariamente com deteriorações comuns pelo uso diário e pelo passar do tempo.
Problemas mais comuns entre inquilinos no Japão
Um dos problemas mais frequentes acontece quando o inquilino deixa o apartamento e recebe uma cobrança elevada por limpeza, troca de papel de parede, piso, tatami ou pequenos reparos.
Em alguns casos, a cobrança pode ser correta. Por exemplo, se o morador quebrou uma porta, queimou o piso, deixou mofo por falta de ventilação ou causou danos por descuido.
No entanto, nem tudo pode ser cobrado do inquilino. Desgaste natural, envelhecimento do imóvel e marcas normais de uso podem ser responsabilidade do proprietário, dependendo do caso e do contrato.
O Centro Nacional do Consumidor do Japão alertou em 2026 sobre problemas de “genjō kaifuku”, restauração do imóvel na saída, e recomendou que os moradores verifiquem o contrato antes da assinatura e também no momento da mudança.
Depósito não devolvido
Outro problema comum é quando o inquilino paga caução ou depósito, chamado de shikikin, mas não recebe o valor de volta ao sair do imóvel.
O depósito pode ser usado para cobrir aluguel em atraso ou danos causados pelo morador. Entretanto, se não houver justificativa clara, o inquilino pode pedir explicação detalhada da cobrança.
Barulho e reclamações de vizinhos
No Japão, problemas com barulho podem gerar advertências da imobiliária ou do proprietário. Crianças correndo, festas, música alta, máquinas de lavar à noite e conversas em voz alta podem causar reclamações.
Por outro lado, o inquilino também pode sofrer com vizinhos barulhentos. Nesses casos, o ideal é evitar confronto direto e registrar o problema com data, horário e descrição. Depois, a reclamação deve ser feita à administradora ou imobiliária.
Atraso no aluguel
O atraso no pagamento do aluguel pode gerar cobranças, contato da empresa garantidora e, em casos mais graves, ação judicial. No entanto, o proprietário ou a imobiliária não podem simplesmente trocar a fechadura, retirar os pertences do morador ou expulsá-lo à força sem seguir os procedimentos legais.
Cancelamento ou não renovação do contrato
Alguns contratos têm prazo de dois anos e podem incluir taxa de renovação. Além disso, existe diferença entre contrato comum de aluguel e contrato com prazo determinado.
Em contratos comuns, o proprietário geralmente precisa de motivo justo para recusar a renovação. Já em contratos de prazo determinado, o contrato pode terminar na data prevista, desde que as regras legais e contratuais tenham sido cumpridas.
Quando tentar resolver diretamente com a imobiliária
Nem todo problema exige advogado desde o início. Em muitos casos, o primeiro passo é conversar com a imobiliária ou empresa administradora do imóvel.
Mas essa conversa deve ser feita com cuidado. O ideal é sempre deixar registros por escrito, como e-mail, mensagem ou documento. Também é importante guardar fotos, vídeos, recibos, contrato e histórico das conversas.
Quando procurar um advogado
O advogado deve ser considerado principalmente quando o problema envolve valor alto, risco de despejo, ameaça, cobrança abusiva, contrato difícil de entender ou quando a negociação com a imobiliária não avança.
Procure orientação jurídica quando:
- A cobrança de saída for muito alta e sem explicação clara;
- A imobiliária se recusar a devolver o depósito sem justificativa;
- Houver ameaça de despejo;
- Fechadura for trocada ou houver tentativa de expulsão forçada;
- A empresa garantidora fizer cobranças agressivas;
- O proprietário exigir pagamento que não está claro no contrato;
- Houver discriminação por nacionalidade;
- O contrato tiver cláusulas difíceis de entender;
- Você receber documentos judiciais ou notificação formal.
Como se proteger antes de alugar
Para evitar problemas, o inquilino deve tomar alguns cuidados antes e depois da mudança.
Antes de assinar, leia o contrato com atenção. Se possível, peça ajuda de alguém que entenda japonês ou de um profissional. Também é importante confirmar se há taxa de renovação, multa de cancelamento, regra sobre limpeza e cláusulas especiais.
Ao entrar no imóvel, tire fotos e vídeos de paredes, piso, portas, janelas, banheiro, cozinha, ar-condicionado e qualquer dano já existente. Depois, envie essas imagens para a imobiliária ou guarde com data registrada.
Na saída, acompanhe a vistoria, peça explicação por escrito das cobranças e não assine documentos que você não entende completamente.
Essa matéria foi escrita juntamente à Dra. Keiko Furutani, advogada inscrita na OAB/SP 321.251, com atendimentos 100% digital, atuando no Brasil-Japão, com apoio de colaboradores jurídicos (advogados japoneses e tradutores em japonês, inglês e português). Whatsapp: +81 80 9308 2025
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